Auch nach über einem Jahr in der Corona-Pandemie präsentiert sich der Immobilienmarkt in Deutschland robust. Das gilt vor allem für Wohnimmobilien, die sich trotz Krise weiter verteuert haben. Büro- und Gewerbeimmobilien hingegen leiden unter der Krise. Hier sind neue Konzepte gefragt.
Wohnimmobilien noch teurer
Wohnimmobilien sind in der Corona-Krise die stabilste Anlageklasse. Die Preise haben laut Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 7,5 Prozent zugelegt. Damit liegt der Preisanstieg noch höher als im Jahr 2019 mit 6,5 Prozent. Die gute Entwicklung gilt zumindest für die Regionen und Städte, die auch schon vor der Krise stark gefragt waren. Offensichtlich haben die eigenen vier Wände, die Kontaktbeschränkungen und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage in der Krise bestärkt. Hinzu kommen die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und mangelnde Anlagealternativen. Aufgrund des knappen Angebots in Stadtlagen verlagert sich die Nachfrage immer weiter in das Umland der Ballungszentren. Da längere Fahrtzeiten umso weniger ins Gewicht fallen, je öfter man im Homeoffice arbeitet, dürften Randgebiete weiterhin von der aktuellen Situation profitieren.
Mieten steigen moderat
Auch die Mieten konnten an den Top-Standorten im vergangenen Jahr noch einmal um drei Prozent zulegen. Allerdings hat die Dynamik nachgelassen, wie eine aktuelle Studie der DZ HYP belegt. Mit fünf Prozent Mietsteigerungen wurden von 2016 bis 2018 die höchsten Zuwächse erzielt. Auf dem Wohnungsmarkt tragen drei Entwicklungen zur Entspannung bei: die in 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die zunehmende Bautätigkeit und der nachlassende Zuzug in die Städte.
Gewerbeimmobilien unter Druck
Der Markt für Gewerbeimmobilien wurde von der Corona-Krise stärker getroffen. Die Maßnahmen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens wie Geschäftsschließungen und beschränkte Flächennutzung wirken sich unmittelbar auf die Büro- und Einzelhandelsimmobilien aus.
Sinkende Nachfrage nach Büroflächen
Die Nachfrage nach Büroflächen ist pandemiebedingt zurückgegangen, wie die aktuelle Studie der DZ HYP belegt. Mit einem Rückgang von 37 Prozent waren die deutschen Top-7-Standorte (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München) spürbar betroffen. Viele Unternehmen sind aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung und der politischen Forderung nach Homeoffice zurückhaltend bei Neuanmietungen. Da jedoch das Flächenangebot vor der Pandemie begrenzt war, sind die Neuvertragsmieten nicht unter Druck geraten und konnten in 2020 um 0,7 Prozent zulegen. Die Leerstandsquoten sind mit 3,5 Prozent auf dem niedrigen Niveau von 2019 geblieben. Die Preise für Büroimmobilien nahmen um 1,7 Prozent zu. Die Investmenttätigkeit auf dem Büroimmobilienmarkt hat etwas nachgelassen. Allerdings erwartet die DZ HYP keine großen Verwerfungen an den Büromärkten. Dafür gibt es zu wenig leerstehende Büros. Wenig attraktive Objekte und Randlagen dürften jedoch in Zukunft eher unter Druck geraten – ebenso ältere, wenig energieeffiziente Büros, da die Unternehmen stark zunehmend auf ihre Energiebilanz achten werden. Der Trend zum Homeoffice kann die Nachfrage zusätzlich schwächen.
Handelsimmobilien brauchen neue Konzepte
Die Pandemie hat den Einzelhandel unterschiedlich getroffen, so das Ergebnis der DZ HYP Studie. Während Supermärkte, Fahrradgeschäfte und Baumärkte profitierten, gehörten Mode- und Elektronikhändler zu den Verlierern. Viele Händler kämpfen seit der Pandemie ums Überleben. Die großen Innenstädte geraten in Gefahr, ihre Attraktivität zu verlieren, denn immer mehr Unternehmen wie Douglas oder jetzt auch DER Touristik haben angekündigt, ihr Filialnetz auszudünnen. Auf die Vermieter kommen sinkende Mieterlöse, neu zu verhandelnde Mietverträge und überschüssige Flächen zu. Eine Verödung wird den Top-Standorten aber erspart bleiben, da belebte Einkaufsmeilen Kunden und Touristen anlocken werden. Zudem bieten sich guten Stadtlagen auch für alternative Nutzungen an. Das können laut DZ HYP Wohnungen und Appartements für Studenten oder Senioren oder auch Coworking-Flächen sein. In den Randlagen werden die Leerflächen zunehmen und die Mieten sinken. Zum Erhalt von lebenswerten Innenstädten bedarf es in Zukunft gemeinsamer Kraftanstrengungen von Politik, Wirtschaft, Immobilienbesitzern und Kulturschaffenden.