Der zweite Lockdown ist mit erheblichen wirtschaftlichen Einbußen verbunden und schlägt auch auf den Markt für Gewerbeimmobilien durch. Der Gesetzgeber hat im Schnellverfahren am 22.12.2020 beschlossen, dass behördlich angeordnete Maßnahmen und Ladenschließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen und damit eine Anpassung bei Miet- und Pachtverträgen begründen können. Was nun gilt, erfahren Sie hier.
Störung der Geschäftsgrundlage
Im ersten Lockdown im Frühjahr 2020 war die Empörung groß, als bekannte Handelsketten wie Adidas und Deichmann ankündigten, ihre Mietenzahlungen zu kürzen. In vielen Fällen dürften zwischen den Mietern und Vermietern individuelle Vereinbarungen zur Mietminderung und Stundung geschlossen worden sein. Da aber klare Regelungen fehlten, war die Verunsicherung bei Vermietern und Mietern groß. Der Gesetzgeber hat nun für mehr Klarheit gesorgt und folgende Gesetzesänderung beschlossen:
„Art. 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Mit staatlichen Maßnahmen sind Verordnungen, Schließungsverfügungen und Vorgaben zum Infektionsschutz gemeint, die die Nutzung von Flächen auf eine bestimmte Anzahl von Personen beschränken oder sogar verbieten. Wichtig ist, dass die Einschränkungen bzw. Verbote bei Vertragsabschluss noch nicht abzusehen waren. Das gilt auch für Pachtverträge.
Einzelfallprüfung
Nach dem neuen Gesetz stellt die Corona-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das bedeutet aber nicht, dass Mietzahlungen einfach angepasst oder entfallen können. Im Einzelfall wird es um die Frage gehen, inwieweit es einer Partei (i.d.R. Mieter/Pächter) nicht mehr zuzumuten ist, an dem ursprünglichen und unveränderten Vertrag festzuhalten. Eine drohende Existenzgefährdung könnte eine Unzumutbarkeit begründen. Vorübergehende Umsatzeinbüßen werden aber kaum ausreichen. Der Mieter/Pächter muss die Unzumutbarkeit belegen und seine aktuelle wirtschaftliche Situation unter Berücksichtigung der erhaltenen staatlichen Hilfen darlegen.
Fazit
Das neue Gesetzt führt nicht automatisch zu Mietminderungen und Vertragsanpassungen, auch wenn das in der Presse häufig so dargestellt wurde. Es stärkt jedoch die Verhandlungsposition der Mieter und Pächter gegenüber den Vermietern.
Für neue Vertragsverhältnisse ist zu empfehlen, Regelungen zur Auswirkung von pandemiebedingten Maßnahmen zu treffen.