Mieterhöhungen

Inflation und Energiewende nehmen Fahrt auf und viele Mieter fürchten, dass ihnen über kurz oder lang eine Mieterhöhung ins Haus flattert. Doch nicht jeder Aufschlag ist gerechtfertigt. Kein Vermieter darf die Miete beliebig erhöhen und nehmen was er kriegen kann. Für eine Mieterhöhungen muss es klare Gründe geben. Wir klären auf.  

Strenge Vorschriften

Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn sie sich an die gesetzlichen Vorschriften halten. Die Mieter müssen dann der Erhöhung zustimmen. Die Gründe für eine Mieterhöhung können vielfältig sein und müssen dargelegt werden. Die Mieterhöhung muss in Textform geltend gemacht werden und gilt ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Erklärung.  

Gründe für Mieterhöhungen

• Modernisierung: Müssen am Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter die Miete nach Abschluss der Arbeiten erhöhen. Bis zu 8 Prozent (früher waren es 11 Prozent) der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Gleichzeit dürfen es nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren sein. Bei Mieten bis zu 7 Euro pro Quadratmeter beträgt der Aufschlag maximal 2 Euro pro Quadratmeter. Wichtig: es muss sich um „echte“ Modernisierung- oder Sanierungsmaßnahmen handeln, die für den Mieter eine Verbesserung darstellen. Das kann z. B. eine energetische Sanierung sein, durch die der Mieter Heizkosten spart, oder ein Fahrstuhl, den es vorher nicht gab. Reparaturen sind Sache des Vermieters. Die Kosten darf er nicht umlegen.  
• Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete: Ist die Miete vergleichsweise niedrig, kann der Vermieter die Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Als Richtwert gilt der Mietpreisspiegel der örtlichen Gemeinde oder Stadtverwaltung. Alternativ kann der Vermieter auch drei Vergleichswohnungen im Ort benennen. Die Erhöhung setzt weiterhin voraus, dass die Bestandsmiete seit 15 Monaten unverändert ist. Zudem besteht eine Kappungsgrenze, innerhalb derer die Mieten in drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Darunter fallen Städte wie Stuttgart, München, Köln und viele Kleinstädte in Ballungsgebieten.    
• Gestiegene Betriebskosten: Die Energiepreise sind in den vergangenen Monaten rasant gestiegen. Der Preis für Erdgas hat sich fast verdoppelt. Auch Strom, Wasser und Abfallgebühren steigen stetig. Da kann es leicht passieren, dass die vereinbarte Nebenkostenpauschale nicht ausreicht. Vermieter haben jederzeit die Möglichkeit, die Betriebskostenpauschale an die tatsächlichen Kosten anzupassen. Das gilt auch, wenn die Kosten sinken. Dann müssen sie die zu viel bezahlten Beträge erstatten.

Vertragliche Vereinbarungen

Vermieter und Mieter können von vornherein vertraglich vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht werden soll. So haben beiden Seiten Planungssicherheit. Es gibt verschiedene Möglichkeiten.

• Indexmiete: Vor allem in den Ballungsgebieten müssen Mieter immer häufiger Indexmietverträge akzeptieren. Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, der jeden Monat vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend erhöht werden, sofern die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt. Bei sinkenden Kosten ist eine Mietsenkung möglich. Indexmietverträge sind jetzt vor allem für Vermieter von Vorteil. Sie können nach festen Kriterien die Miete maximal einmal im Jahr erhöhen. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bereits auf die Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine weitere Zustimmung nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger.
• Staffelmiete: Bei Vertragsabschluss einigen sich die beiden Mietparteien darauf, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Zwischen zwei Staffelschritten müssen mindestens 12 Monaten liegen. Der Erhöhungsbetrag muss ausdrücklich genannt sein. Die Angabe, wonach die Miete z. B. jedes Jahr um 3 Prozent steigen soll, ist unwirksam. Mieterhöhungen aus einem anderen Grund, z. B. wegen Modernisierungsmaßnahmen, sind ausgeschlossen. Liegt die Staffelmiete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine verbotene Mietpreisüberhöhung vorliegen. Der Vertrag ist dann nichtig und es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Zeitmiete: Der Mietvertrag wird für eine feste Zeit abgeschlossen. Die Miete ist während der Vertragslaufzeit fest, sofern der Vertrag nichts anderes dazu sagt.

Jedes fünfte Mietrechtsverfahren behandelt das Thema Mieterhöhungen. Den Streit können Sie verhindern, indem Sie im Vorfeld Ihre Verträge wasserdicht formulieren und Ihre Forderungen nachvollziehbar begründen.