Mittlerweile sind in jedem zweiten Nachlass Immobilien enthalten. Darüber dürften sich die meisten Erben freuen. Doch es gibt auch versteckte Kosten, die insbesondere bei älteren Immobilien erst auf den zweiten Blick zu erkennen sind. Unter Umständen müssen die neuen Eigentümer viel Geld für die Sanierung bezahlen. Wann gilt die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht gilt nicht nur für Erben, sondern auch für neue Käufer bzw. Immobilieneigentümer. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt konkret vor, dass ineffiziente Heizungen bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden müssen. Damit soll die Energiewende nicht nur im Neubau, sondern auch bei Bestandsimmobilien umgesetzt werden.
Geltungsbereich
Eigentümer, die bereits vor dem 01.02.2002 in ihrer Immobilie gewohnt haben, sind von bestimmten Sanierungsmaßnahmen befreit. Wer nach dem 01.02.2002 Eigentümer geworden ist oder jetzt wird, muss die Vorschriften des GEG beachten. Immobilieneigentümer haben zwei Jahre Zeit, um den Altbau in einen vorgegebenen energetischen Zustand zu bringen.
Von der Sanierung befreit sind Denkmalschutzimmobilien, da hier der Denkmalschutz vorgeht. Keine Sanierungspflicht besteht auch für Immobilien mit einer Fläche von weniger als 50 qm.
Maßnahmen im Überblick
Im Fokus der Maßnahmen stehen Heizungen, da sie 80 Prozent der gesamten Energie im Gebäudebereich verbrauchen. Bei einem Eigentümerwechsel müssen alte Gas- und Ölheizungen, die vor 1991 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Das gilt für sog. Standard- oder Konstanttemperaturkessel. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Heizungsanlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt.
Heizungs- und Warmwasserleitungen in ungeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Die oberste Geschossdecke muss nachträglich gedämmt werden, sofern das Dach nicht gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz unterschreitet. Diese Pflicht trifft diejenigen, die nach 2002 Eigentümer der Immobilie geworden sind. Bei einer nachträglichen Dämmung muss ein Steildach üblicherweise eine Dämmschicht von 18 cm bekommen.
Sofern ein neuer Außenputz aufgebracht wird, muss damit eine gewisse energetische Qualität erreicht werden. Für eine Teilflächensanierung gilt das nicht. Eine Pflicht zur Dämmung der Außenwände besteht aber nicht.
Kosten
Die Sanierungspflicht ist mit hohen Kosten verbunden. Die Verbraucherzentralen beziffern den Einbau einer neuen Heizungsanlage in einem Einfamilienhaus mit 12.000 bis 26.000 Euro. Ein Batzen Geld, der nicht einfach zu stemmen ist. Hinzu kommt, dass sich die Bundesregierung komplett aus der Förderung von Gas- und Ölheizungen zurückgezogen hat. Nur noch der Umstieg auf erneuerbare Energien wird gefördert.
Kontrolle der Maßnahmen
Schornsteinfeger sind berechtigt zu prüfen, ob die Heizungsanlagen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Es liegt in ihrem Ermessen, eine Frist zum Austausch zu setzen. Wer der Umrüstungspflicht nicht nachkommt, muss in der Regel dennoch keine Bußgelder fürchten, da diese so gut wie gar nicht verhängt werden.