Immer mehr Mietverträge sind an die Inflationsrate gekoppelt. Wie viele es genau sind, lässt sich nur schätzen. Der deutsche Mieterbund geht davon aus, dass mittlerweile jeder dritte neue Mietvertrag eine Indexmiete enthält. Ein teurer und strittiger Trend, weshalb die Stimmen immer lauter werden, Indexmieten zu regulieren. Das müssen Vermieter beachten.
Indexmietverträge im Trend
Indexmietverträge sind kein neues Phänomen. Sie wurden bereits 1993 eingeführt. Doch bis vor kurzem waren sie nicht besonders populär, da auch die Inflationsrate niedrig war. Seit zwei Jahren nimmt die Inflation jedoch erheblich Fahrt auf. Damit werden Indexmietverträge für Vermieter interessanter. Vor allem in Ballungsgebieten werden immer mehr Indexmietverträge abgeschlossen. Der Eigentümerverband Haus und Grund schätzt, dass in München bereits 60 bis 70 Prozent der Neuverträge indexiert sind. Indexmietverträge kommen auch im gewerblichen Bereich immer öfter zur Anwendung.
So funktioniert ein Indexmietvertrag
Der Grundgedanke von Indexmietverträgen ist einfach: Vermieter verzichten darauf, die Miete regelmäßig an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen passen sie die Miete an einen Index an. Das ist üblicherweise der Verbraucherpreisindex, der monatlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Miete muss in beide Richtungen angepasst werden. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend erhöht werden. Fällt der Index, wird sie nach unten revidiert. Die Anpassung muss nicht automatisch erfolgen. Es kann auch vereinbart werden, die Miete erst dann anzupassen, wenn bestimmte Grenzen überschritten werden. Soll eine Anpassung erfolgen, muss der Vermieter seine Mieter schriftlich informieren. Die angekündigten Mieterhöhungen gelten ab dem übernächsten Monat.
Vorteile für Vermieter
Aus Vermietersicht sind Indexmietverträge in inflationären Zeiten eine gute Alternative zu herkömmlichen Mietverträgen. Schließlich können sie die Kaltmiete nach festen Kriterien einmal im Jahr erhöhen. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages auf Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine Zustimmung nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger. So können Vermieter eine monatliche Kaltmiete von 1.000 Euro bei einer Inflationsrate von 7,9 %, so hoch lag sie in Deutschland 2022 im Jahresdurchschnitt, um 79 Euro erhöhen.
Mietpreisbremse
Die Mieterhöhungen orientieren sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Vermieter können die Miete auch dann erhöhen, wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allerdings gibt es Grenzen. Zum Schutz der Mieter darf die Miete nicht mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn dies unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum erfolgt. Andernfalls liegt in der Regel Mietpreiswucher vor und der Mieter muss eine Mieterhöhung nicht mehr hinnehmen.
Nachteile aus Vermietersicht
Vermieter sollten hingegen bedenken, dass sie die Miete nach freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich erhöhen können. Hier bestehen enge Grenzen. Das ist bei „normalen“ Mietverträgen eher möglich.
Theoretisch ist auch eine Herabsetzung der Miete möglich, wenn die Lebenshaltungskosten generell sinken. Auch wenn dieses Szenario aktuell eher unwahrscheinlich ist, sollte es berücksichtigt werden.
Politik sieht Reformbedarf
Indexmietverträgen sind vielen Politikern und Verbänden ein Dorn im Auge. Forderungen werden laut, Kappungsgrenzen von 3,5 Prozent bei bestehenden Indexmietverträgen einzuführen sowie neue Indexmietverträge zu verbieten. Der Druck auf die Bundesregierung steigt, einen Gesetzentwurf zur Lösung vorzulegen.