Neue Heizung, Fassadendämmung und Dreifachverglasung – der Druck auf Vermieter nimmt zu, ihre Immobilien energetisch aufzurüsten. Das ist teuer. Die Investitionen erreichen schnell einen sechsstelligen Betrag. Allerdings muss der Vermieter die erheblichen Kosten nicht alleine tragen. Er darf auch seine Mieter daran beteiligen. Es gibt aber klare Regelungen.
„Echte“ Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungskosten dürfen anders als Reparaturkosten auf die Mieter in Grenzen umgelegt werden. Dabei muss es sich um „echte“ Modernisierungsmaßnahmen handeln, die eine technische Verbesserung und eine wohnliche Aufwertung der Immobilie darstellen. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind eine bessere Wärmedämmung, Solaranlage, Einbau eines Aufzugs oder Wasserzählers. Die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe können auf die Mieter umgelegt werden, sofern die Vermieter bestimmte Energie-Standards nachweisen können. Im Gespräch ist ein Wirkungsgrad von 2,5. Das heißt, dass eine Wärmepumpe 2,5-mal so viel Energie erzeugen muss, wie sie verbraucht. Ist das nicht der Fall, dann dürfen Vermieter nur die Hälfte der Kosten auf die Mieter umlegen.
Acht Prozent der Kosten umlegen
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenen Kosten erhöhen darf. Beispiel: Bei einem Heizungsaustausch fallen Kosten in Höhe von 40.000 Euro an. Der Vermieter darf die gesamte Jahresmiete um 3.200 Euro erhöhen. Die Monatsmiete würde um 266,67 Euro steigen. Dabei ist zu beachten, dass die Miete wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro je Quadratmeter erhöht werden darf. Bei einer Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro.
Einschränkungen
Mieter müssen nicht alles hinnehmen. Sie haben auch bei Modernisierungsarbeiten ihre Rechte.
Der Vermieter muss sie drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren, dass die Wohnung bzw. das Gebäude modernisiert wird.
Während der Bauphase können Mieter die Miete mindern, wenn sie z. B. wegen Lärm oder Dreck ihre Wohnung nicht mehr richtig nutzen können.
Der Vermieter kann die Miete nicht erhöhen, wenn ein Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde. Bei einem Indexmietvertrag darf er die Miete nur erhöhen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vom Gesetzgeber angeordnet werden wie der Einbau von Heizkostenverteilern oder Warmwasserzählern.
Aber auch bei einem ganz „normalen“ Mietvertrag kann sich der Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren, wenn ihn die Mieterhöhung überfordert. In besonderen Fällen kann er einen finanziellen Härtefall geltend machen.