Wenn Sie privat eine Immobilie kaufen, dann hält auch der Staat die Hand auf. Je nach Bundesland müssen Sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer bezahlen. Kaufen Sie zum Beispiel in Köln eine Immobilie für 400.000 Euro, dann müssen Sie 26.000 Euro an Grunderwerbsteuer zahlen. Anders sieht es in der Regel aus, wenn Gesellschaften und professionelle Investoren milliardenschwere Immobiliendeals tätigen.
Share Deals in der Immobilienbranche
Immer wieder versuchen Erwerber, die Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen durch geschickte Gestaltung zu umgehen. Dabei wird die Immobilie in eine Gesellschaft überführt. Der Käufer erwirbt nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Immobiliengesellschaft. Bei den sogenannten Share Deals gehen dem deutschen Staat jedes Jahr Grunderwerbsteuern in Millionenhöhe verloren.
Bislang wurden viele Share Deals so gestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übertragen wurden. Die restlichen 5,1 Prozent wurden vom Besitzer weiterhin gehalten oder von einem Co-Investor übernommen und erst nach Ablauf von fünf Jahren auf den Hauptgesellschafter übertragen. Auf diese Weise wechselten Jahr für Jahr Immobilien in Milliardenwerten ihre Besitzer, ohne dass Grunderwerbsteuer anfiel, auch zulasten der Steuerzahler.
Eckpunkte der geplanten Gesetzesänderung
Diese Gestaltungspraxis zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer soll nun zum 1.7.2021 erschwert werden. Die Grunderwerbsteuerpflicht wird ausgeweitet. Betroffen sind grundbesitzende Unternehmen.
- Die Beteiligungsgrenze, ab der Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, sinkt von 95 auf 90 Prozent. Betroffen sind auch Gesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft und Anteilsvereinigungen in einer Hand an Personen- und Kapitalgesellschaften.
- Die Haltefrist wird von fünf auf zehn Jahre verlängert.
- Nicht betroffen ist die Konzernklausel. Hier bleibt es bei 95 Prozent und fünf Jahren.
- Neu: Für börsennotierte Unternehmen gibt es Ausnahmeregelungen (Börsenklausel).
- Für Immobilien-Personengesellschaften kann die Haltefrist bis auf 15 Jahre ausgedehnt werden.
Somit wird in Zukunft keine Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn ein Gesellschafter 89,9 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwirbt und diese mindestens zehn Jahre hält. Vorher waren es 94,9 Prozent. Die Regelung gilt für Anteilserwerbe ab dem 1.7.2021. Wie bei so vielen Regelungen in letzter Zeit (z. B. Lieferkettengesetz), wird der Mittelstand im Vergleich zu Konzernen benachteiligt.