Der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist der Eigenbedarf. Eine Eigenbedarfskündigung ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen durchsetzbar. Wann sie rechtens ist und welche Formalien einzuhalten sind, erfahren Sie nachfolgend.
Eigenbedarf gilt als berechtigtes Interesse
Grundsätzlich hat der Vermieter einen Anspruch darauf, über sein Eigentum, hier seine Wohnung, frei zu verfügen. Dem steht das Besitzrecht des Mieters gegenüber, der als schwächere Partei unter dem besonderen Schutz des Mietrechts steht. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so gilt Eigenbedarf als berechtigtes Interesse des Vermieters, den Mietvertrag zu kündigen.
Eigenbedarf: Wer soll einziehen?
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn in die Wohnung des aktuellen Mieters folgende Personen einziehen sollen:
- Vermieter selbst: der Vermieter muss entweder eine natürliche Person sein oder eine GbR. Eine Eigentümer-GmbH kann z. B. nicht auf Eigenbedarf kündigen.
- Familienangehörige des Vermieters: das sind Kinder, Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen. Im Einzelfall sind das auch andere Verwandte, zu denen der Eigentümer eine besonders enge Beziehung hat.
- Und/oder Angehörige des Haushalts des Vermieters: dazu gehören Ehe- oder Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen oder Pflegepersonal.
Welche Formvorschriften sind zu beachten?
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, d.h. per Brief. Fax oder E-Mail reichen nicht aus.
- Der ordentliche Kündigungstermin muss richtig genannt werden: die Frist beträgt 3 Monate (z.B. spätestens 3.8. zum 31.10.), nach fünf Jahren Mietverhältnis 6 Monate (3.8. zum 31.1.) und nach acht Jahren 9 Monate (3.8. zum 30.4).
- Sonderfall Wohnungsumwandlung: Wurde das Grundstück samt Gebäude nach der Anmietung verkauft, etwa zur Sanierung, und danach die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so ist eine Eigenbedarfskündigung des neuen Vermieters erst nach drei, in Ballungszentren oft erst nach 10 Jahren zulässig.
- Der Vermieter muss die Person benennen, die einziehen soll, und begründen, warum sie gerade diese Wohnung benötigt.
- Der Vermieter hat eine Sozialauswahl unter mehreren Mietern gleichartiger Objekte vorzunehmen.
- Nach teilweiser Auffassung in der Rechtsprechung ist dem Mieter eine freistehende Alternativwohnung anzubieten.
- Es empfiehlt sich, den Mieter auf die Widerspruchsmöglichkeit und auf Form und Frist hinzuweisen, weil sonst der Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklärt werden kann.
Wann hat ein Widerspruch des Mieters Aussicht auf Erfolg?
Der Mieter kann wegen eines Formfehlers Widerspruch einlegen oder, wenn er sich ganz sicher ist, einfach nichts tun – denn die Kündigung ist dann unwirksam.
Darüber hinaus kann der Mieter mit einem Widerspruch die geplante Nutzung in Frage stellen, etwa weil sie nicht nachvollziehbar oder missbräuchlich vorgeschoben wird (z.B. soll die körperlich beeinträchtigte Mutter in den 5. Stock ohne Aufzug ziehen, oder die Angehörigen waren dem Mieter bisher nicht bekannt). Stellt sich das erst nach dem Auszug des Mieters heraus, so hat dieser Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter. Dazu zählen alle Kosten wegen des aufgenötigten Umzugs.
Widerspruch und Klage sind auch erforderlich, wenn der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben will, weil der Auszug für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die die berechtigten Interessen des Vermieters überwiegt („Härteklausel“ in § 574 BGB). Das bewertet das Gericht. Im Einzelfall kommen Alter, Krankheit oder besondere Lebenssituationen in Frage.
Eigenbedarfskündigungen sind konfliktträchtig. Eine Rechtsberatung ist auf jeden Fall empfehlenswert.