Wohnraum ist knapp. Vor allem in Ballungsräumen fehlen Wohnungen. Gleichzeitig gibt es einen wachsenden Leerstand bei Gewerbeimmobilien. Da liegt es nahe, die stillgelegte Bäckerei oder Arztpraxis in Wohnraum umzuwandeln. Doch einfach umbauen und vermieten geht nicht. Bei der Nutzungsänderung sind rechtliche Vorschriften zu beachten.
Baurechtliche Vorgaben
Ein Blick in den Bebauungsplan verrät, ob eine Umwandlung überhaupt möglich ist. In reinen Gewerbe- oder Industriegebieten dürfen die Flächen in der Regel nicht in Wohnraum umgewandelt werden. In Misch- oder reinen Wohngebieten ist dies leichter möglich. Bauherren müssen die Nutzungsänderung bei der örtlichen Baubehörde beantragen. Wer einfach ohne Genehmigung umbaut, vermietet später einen Schwarzbau.
In Deutschland gibt es über 20.000 baurelevante Regelungen. Dieser Wust an Vorschriften macht das Bauen und Umbauen kompliziert und teuer. Man muss genau wissen, welche Vorgaben für Gewerbe und Wohnungsbau einzuhalten sind. So gelten im Wohnungsbereich andere Brand- und Lärmschutzvorschriften als im Gewerbebau. Auch energetische Aspekte sind zu berücksichtigen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verrät, welche Sanierungsarbeiten durchzuführen sind. Wer beispielsweise an der Gebäudehülle umfangreiche Änderungen plant, muss die GEG-Anforderungen einhalten. Viele Landesbauvorschriften schreiben auch vor, dass bei der Errichtung von Wohnraum Stellplätze gebaut werden müssen. Neben den rechtlichen Vorgaben sind auch einfache bauliche Vorschriften zu beachten. Die Mindestausstattung einer Wohnung umfasst Toilette, Bad und eine Kochgelegenheit mit Spüle. Je nach Bauordnung muss die Deckenhöhe mindestens 2,30 bis 2,50 Meter betragen.
Eigentümergemeinschaft
Wer nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie ist, sondern die Immobilie mit mehreren Eigentümern teilt, muss weitere Aspekte berücksichtigen. In der Teilungserklärung ist geregelt, wie das Gebäude aufgeteilt und genutzt wird. Da eine Nutzungsänderung den Interessen der Miteigentümer widerstreben kann, dürfen die Eigentümer mit ihrem Eigentum nicht machen, was sie wollen. Sollen beispielsweise die leeren Praxisräume im Erdgeschoss in eine Wohnung umgewandelt werden, muss die Eigentümergemeinschaft vor Beginn der Umbaumaßnahmen der Nutzungsänderung zustimmen. Verweigert sie die Zustimmung, kann der Eigentümer die Änderung der Gemeinschaftsordnung einklagen.
Wann sich eine Umwandlung lohnt
Gewerbe- und Wohnimmobilien unterscheiden sich nicht nur in ihrer Nutzung. Auch ihre Grundrisse weichen stark voneinander ab. Gewerberäume sind auf die spezifischen Anforderungen zugeschnitten und weisen häufig große Arbeitsflächen und Lagerräume auf. Es fehlen Bäder, Küchen und Balkone. Wohnimmobilien hingegen sind auf komfortablen Wohnraum mit Wohnzimmer, Küche, Bad und Zimmern zum Entspannen ausgelegt.
Die Höhe der Umbaukosten hängt davon ab, ob bauliche Eingriffe notwendig sind und das Gebäude komplett entkernt und saniert werden muss. Schnell ist mit Kosten von 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.
Eine Nutzungsänderung kann sich lohnen, wenn ein Leerstand droht. Immer häufiger sieht man in städtischen Lagen Altbauten mit leeren Ladenflächen im Erdgeschoss, für die sich kein Nachmieter finden lässt. In Anbetracht der aktuellen Wohnungsnot kann eine Umwandlung in Wohnraum eine sinnvolle Lösung sein.