Viele Bauherren haben in den vergangenen zwei Jahren aufgrund der enormen Preissteigerungen und Materialknappheit mehr Nerven gelassen als ohnehin schon üblich. Wie geht es weiter? Auf welche Förderung können Bauherren hoffen und auf welche Zins- und Kostenentwicklung müssen sie sich einstellen? Es gibt viele Neuerungen und Unwägbarkeiten, die zukünftige Bauherren im Blick haben müssen.
Energetische Förderung
Ab dem 20.04.2022 soll es nur noch eine Förderung für Neubauten nach dem EH40-Standard und für Sanierungen geben. Für Neubauten nach dem KfW-55-Standard gibt es keine Förderung mehr. Der EH40-Standard bedeutet, dass Gebäude 40 Prozent der Energie eines Referenzgebäudes verbrauchen. Das Programm ist auf eine Milliarde Euro gedeckelt und Hauseigentümer müssen sich darauf einstellen, dass diese Summe schnell ausgeschöpft sein wird. Zum Vergleich: Im alten KfW-55-Programm standen 5,8 Milliarden Euro zur Verfügung.
Strenge Klimaschutzmaßnahmen
Damit Europa bis 2050 Klimaneutralität erreicht, hat die EU-Kommission im vergangenen Jahr eine Reihe von Richtlinien und Vorschlägen vorgelegt, wie dieses Ziel erreicht werden soll. Vor allem alte und nicht energieeffiziente Gebäude stehen im Fokus der Maßnahmen und müssten dann aufwändig saniert werden. Das ist für Immobilieneigentümer mit hohen Investitionen verbunden. Im ersten Schritt sollen öffentliche Gebäude bis 2027 renoviert werden. 2030 kommen dann die Wohngebäude an die Reihe. Ab 2030 dürfen nur noch emissionsfreie Häuser gebaut werden, die keine fossilen Brennstoffe benötigen.
Steigende Zinsen
Die seit Jahren historisch niedrigen Zinsen können schon bald Vergangenheit sein. Die Europäische Zentralbank hat ein Ende ihrer ultralockeren Geldpolitik angekündigt. Damit reagiert sie auf die steigende Inflation, die durch die milliardenschweren Anleihekäufe und den Ukraine-Krieg angetrieben wird. Die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite erhöhten sich in den letzten zwei Monaten auch ohne Zinserhöhung der EZB um etwa 0,8 Prozentpunkte und liegen jetzt bei 1,8 bis 1,9 Prozent. Sollte die EZB in diesem Jahr mehrere Zinsschritte nach oben einleiten, so wird sich das auch auf die Hypothekenzinsen auswirken.
Strengere Kreditvorgaben
Die BaFin sieht wachsende Risiken auf dem Immobilienmarkt. Um eine Überhitzung des Marktes zu verhindern, hat sie die Auflagen für Baufinanzierungen verschärft. Banken müssen in Zukunft höhere Rücklagen als Sicherheit für Immobilienkredite hinterlegen. Das wird die Baufinanzierung verteuern. Die Vorsichtsmaßnahmen führen dazu, dass Käufer in Zukunft mehr Eigenkapital für eine Baufinanzierung benötigen. Die Zeiten von eng gestrickten Finanzierungen dürften vorbei sein.
Materialmangel
Häuslebauer mussten bei den Baumaterialien tiefer in die Tasche greifen. So sind z. B. die Preise für Betonstahlmatten um 70 Prozent und für Bauholz um 54 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Ebenso sind Kunststoffe und Dämmmaterialien – wenn sie denn erhältlich sind – teilweise um bis zu 40 Prozent geworden. Vermehrt wird über Hamsterkäufe zur Vorbeugung gegen Preissteigerungen berichtet. Das erhöht die Nachfrage und treibt die Preise weiter an.
Steigende Kaufpreise
Die Immobilienkaufpreise sind in der Corona-Krise deutlich gestiegen. Allein im vierten Quartal 2021 verteuerten sich die Immobilien nochmals um zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Und ein Ende der Preisspirale ist noch nicht in Sicht. Die Mieten sind hingegen weniger stark gestiegen. Die Renditen für Vermieter sinken daher. In München müssen Vermieter ihre Immobilien fast 47 Jahre vermieten, bevor sie durch die Jahreskaltmiete abgezahlt sind. In anderen Großstädten liegt das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete bei 35.