Die Inflation nimmt Fahrt auf. Die hohen Preissteigerungen bereiten vor allem Mietern Sorgen, deren Mietverträge an einen Index gekoppelt sind. Waren Indexmietverträge bis vor Kurzem noch eine gute Wahl, da es fast keine Teuerungsraten gab, können sie sich in den nächsten Monaten zu Kostentreibern wandeln.
Indexmietverträge im Trend
Vor allem in den Ballungsgebieten müssen Mieter immer häufiger Indexmietverträge akzeptieren. Wie viele es sind, lässt sich nicht genau beziffern. Der Eigentümerverband Haus und Grund geht davon aus, dass in München bereits 60 bis 70 Prozent der Neuverträge indexiert sind. Indexmietverträge kommen auch im gewerblichen Bereich immer öfter zur Anwendung.
Bei Indexverträgen wird die Miete an einen bestimmten Index, das ist in der Regel der Verbraucherpreisindex, gekoppelt. Die Änderungen des Verbraucherpreisindex werden monatlich vom Statistischen Bundesamt online veröffentlicht und sind für jeden sichtlich.
Steigt der Index, kann die Miete entsprechend erhöht werden. Bei sinkenden Kosten ist eine Mietsenkung möglich. Allerdings muss nicht automatische eine Anpassung erfolgen. Es kann auch vereinbart werden, die Miete erst dann anzupassen, wenn bestimmte Grenzen über- oder unterschritten werden. Soll eine Anpassung erfolgen, muss der Vermieter seine Mieter schriftlich informieren. Die angekündigten Mieterhöhungen gelten ab dem übernächsten Monat.
Mieter geraten in Kostenspirale
Indexmietverträge haben den Vorteil, dass sich ihre Veränderungen an den Verbraucherpreisen orientieren. Sie bewahren Mieter vor sprunghaften Mieterhöhungen. Da die Preise in den letzten zehn Jahren nur gering gestiegen sind, häufig nur zwischen 0,5 und 1 Prozent, konnten die Basismieten nur um diese Differenzen und nicht mehr erhöht werden. Viele Mieter sind mit ihren Indexverträgen besser gefahren als mit normalen Mietverträgen. Nun wendet sich das Blatt. Die Preise steigen und ein Ende ist noch lange nicht in Sicht. Mieter geraten dann in eine Kostenspirale, denn sie müssen nicht nur die höheren Preise für Strom und Heizung bezahlen. Die steigenden Energiekosten treiben auch den Index und damit die Grundmiete in die Höhe.
Vermieter profitieren jetzt
Indexmietverträge sind jetzt vor allem für Vermieter von Vorteil. Sie können nach festen Kriterien die Miete maximal einmal im Jahr erhöhen. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages auf Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine Zustimmung nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger.
Die Mieterhöhungen orientieren sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Je höher die Preissteigerungen (Inflation), desto mehr können die Vermieter von ihren Mietern verlangen. Sie können die Miete auch dann erhöhen, wenn sie über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt. Allerdings gibt es Grenzen. Zum Schutz der Mieter darf die Miete nicht mehr als 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Miete liegen. Dann liegt in der Regel Mietpreiswucher vor und der Mieter muss eine Mieterhöhung nicht mehr hinnehmen. Einschränkungen gibt es auch durch die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze, nach der die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in Ballungsgebieten um max. 15 Prozent) erhöht werden darf.
Die Miete kann theoretisch auch herabgesetzt werden, wenn die Verbraucherpreise sinken. Damit ist in den nächsten Jahren aber nicht zu rechnen. Vermieter sollten hingegen bedenken, dass sie die Miete nach freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich erhöhen können. Hier bestehen enge Grenzen. Das ist bei „normalen“ Mietverträgen eher möglich.
Mietpreisbremse und Indexmietverträge
Die Regelungen zur Mietpreisbremse dürften auch manch einen Vermieter dazu bewogen haben, Indexmietverträge abzuschließen. So können sie trotz Mietpreisbremse die Miete im Rahmen der Indexerhöhung anpassen, sofern die Anfangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt.