Wer Immobilien vermietet und seine Realmieteinnahmen zumindest konstant halten möchte, ist bei einer steigenden Inflationsrate auf regelmäßige Mieterhöhungen angewiesen. Doch in Deutschland sind die Möglichkeiten rechtlich begrenzt. Es kommt immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen.
Aktuelle Inflationsrate
Die offizielle Inflationsrate in Deutschland ist im Januar 2024 gegenüber Januar 2023 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 2,9 Prozent gestiegen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Inflationsrate vor einem Jahr bei 8,7 Prozent lag. Wir haben also jetzt eine Steigerung gegenüber einem schon stark erhöhten Niveau. Die Teuerung geht daher nicht zurück, ihre Wachstumsrate schwächt sich nur ab. Zudem wurden vor einem Jahr das Messverfahren und die Zusammensetzung bzw. Gewichtung des Warenkorbes so geändert, dass die Inflationsrate gegenüber dem alten Verfahren deutlich niedriger ausfällt.
Möbliert vermieten
Das inflationäre Umfeld hat daher Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. So zeigt eine neue Auswertung von Immoscout24, dass immer mehr Wohnungen möbliert und auf Zeit vermietet werden. In Großstädten sind davon schon rund 30 Prozent der Mietangebote betroffen. Der Preisabstand zu normalen Mietverträgen beträgt im Durchschnitt bereits 10 Euro pro qm. Rechtlich ist diese Vertragsart eine Grauzone, aber eine sehr lukrative. Spitzenreiter ist Berlin. Dort liegt die Durchschnittsmiete für möblierte Wohnungen mittlerweile bei 37 Euro pro qm. Der Mieterbund fordert daher rechtliche Korrekturen.
Indexmieten vereinbaren
In Metropolen müssen Mieter immer häufiger auch Indexmietverträge akzeptieren. Die Miete ist dann an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, der jeden Monat vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend erhöht werden, sofern die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt. Dabei gibt es keine Höchstgrenze. Kommt es in den nächsten Monaten erneut zu Inflationsraten von 10 Prozent oder höher, sind Vermieter im Vorteil. Sie können die Miete jedoch nur einmal im Jahr erhöhen. Da sich Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bereits auf die Regelungen zur Mieterhöhung geeinigt haben, ist eine weitere Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Das erspart viel Ärger.
Staffelmiete
Bei Vertragsabschluss einigen sich die beiden Mietparteien darauf, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Zwischen zwei Staffelschritten müssen mindestens 12 Monaten liegen. Der Erhöhungsbetrag muss ausdrücklich genannt sein. Die Angabe, wonach die Miete z. B. jedes Jahr um 3 Prozent steigen soll, ist unwirksam. Mieterhöhungen aus einem anderen Grund, z. B. wegen Modernisierungsmaßnahmen, sind ausgeschlossen. Liegt die Staffelmiete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine verbotene Mietpreisüberhöhung vorliegen. Der Vertrag ist dann nichtig und es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete.